Orealistiskt om köpcentrum
Raseborgs handelsutredning för Norra hamnen räknar med växande befolkning, ett stort marknadsområde och stigande köpkraft. – Överoptimistiskt, säger rådgivare Henrik Winberg.
Konsult Peter Tanzer bubblade av entusiasm i höstas. Han hade räknat ut att Västnyland har "en gigantisk marknad" när det gäller detaljhandel. På axeln Hangö–Raseborg–Ingå finns 45 000 invånare, med en konsumtion på 440 miljoner euro om året.
Därför skulle hans uppdragsgivare, byggbolaget Mäenpää, kunna bygga ett blomstrande köpcentrum i Norra hamnen, med en omsättning på 50–60 miljoner om året.
Absurd tanke
Rådgivare Henrik Winberg är mera tveksam. Visst kan man slå ihop antalet invånare i de tre kommunerna och komma till att de konsumerar för dryga 400 miljoner euro.
– Det är inte fel i sig. Men det är huvudlöst att tänka sig alla 45 000 som potentiella kunder i Norra hamnen. Det låter absurt!
Enligt Winberg är ett realistiskt marknadsområde betydligt mindre. I praktiken är kundunderlaget invånarna i Ekenäs plus en del av invånarna i närområdena. Då landar köpkraften på cirka 200 miljoner euro – alltså hälften av vad Peter Tanzer räknat med.
Känner köpcentrum
En del läsare känner antagligen igen namnet Henrik Winberg. Han har varit vd för köpcentret Forum och för Kampen i Helsingfors. Dessutom var han stadsdirektör i Ekenäs ett par år. Sedan 2009 är han senior partner och rådgivare i Prometheus Partners, ett bolag som arbetar med fastighetsutveckling.
Winberg har på uppdrag av Västra Nyland analyserat förutsättningarna för ett köpcentrum i Norra hamnen.
Han har granskat Raseborgs handelsutredning, gjord av konsultföretaget Airix miljö i december i fjol, och också tittat på de siffror Mäenpää gett ut.
Airix handelsutredning har staden beställt. Stadsplaneringsarkitekt Simon Store säger att Raseborg ville ha en objektiv granskning.
– Det är det material vi stöder oss på.
Utredningen ska vara en hjälp för politikerna när de beslutar om detaljplanen för Norra hamnen. Planen måste ändras om där ska byggas ett köpcentrum i fyra våningar, med en stor detaljhandel högst upp.
Winberg kallar utredningen för en historiebunden, ingenjörsvetenskaplig skapelse. I den talas inte om någon gigantisk marknad från Hangö till Ingå. Där granskas Raseborg. Men kommunen är också ett för stort begrepp.
Vi handlar mat hemma
Detaljhandeln kan nämligen spjälkas upp i flera delar. Ungefär 40 procent av kakan består av dagligvaror, alltså inköp i mataffären.
– Den delen är mycket orörlig och helt lokal. Hangöborna köper sitt i Hangö, Ekenäsborna sitt i Ekenäs och Karisborna sitt i Karis, säger Winberg.
I sin analys räknar han därför med att 100 procent av invånarna i Ekenäs hör till stormarknadens potentiella kunder. Bara 25 procent av invånarna i närområdena Karis, Pojo och Hangö kan antas vara potentiella kunder. Resten handlar sin mat hemma.
Keskos nya K-supermarknad i Hangö med en affärsyta på cirka 1 400 kvadratmeter har därför ingen större effekt på matinköpen i Ekenäs.
– Bygget är inte avgörande på något sätt. Eventuellt sjunker min något optimistiska bedömning att 25 procent av Hangöborna hör till den potentiella marknaden till 18 procent, säger Winberg.
Någon måste bort
Både Airix och Winberg utgår från att en ny stormarknad, typ K-citymarket, främst påverkar dagligvaruhandeln i Ekenäs. Winberg har räknat ut att de nuvarande affärerna i Ekenäs omsätter cirka 53 miljoner euro sammanlagt. Summan överstiger Ekenäsbornas köpkraft och förklaras av fritidsbornas uppköp.
I en stormarknad på 7 000 kvadratmeter ryms två av ortens existerande mataffärer. Fastän till exempel Kesko stänger nuvarande K-supermarket uppstår ett överutbud på marknaden. Alltså måste någon butik försvinna
Winberg skulle banta ner Airix bedömning att sommargästerna använder 42 miljoner på detaljhandeln i Raseborg. De köper livsmedel under ett par sommarmånader, men byxor och tröjor skaffar de antagligen på sin hemmamarknad.
Var är e-handeln?
Byggbolaget Mäenpääs konsult Peter Tanzer räknar hela Ingå till köpcentrets marknadsområde. Det gör Winberg inte.
– Ingå har ingen betydelse. Ingåborna hör nog till Kyrkslätts marknadsområde, säger han.
I stället undrar han varför Airix inte tagit med marknaden för näthandel. Den har stor potential, i synnerhet i mindre städer. De har en fungerande logistik samtidigt som befolkningen är för liten för vissa specialaffärer.
– Jag tror inte man kan göra en seriös analys om man inte beaktar e-handeln.
Stopp efter 2008
Efter att Winberg med stor entusiasm och energi benat ut detaljhandelns olika marknader går han över till en annan fråga, nämligen västnylänningarnas köpkraft.
Airix antar att köpkraften i Raseborg ökar reellt med en procent om året inom dagligvaruhandeln och med två procent varje år inom specialhandeln.
– Vad baserar de sin optimism på? undrar Winberg.
Han skulle räkna med en reell tillväxt på 0–1,0 procent (se stapeldiagram).
Det är inte fel att titta på historien och utgå från att en lågkonjunktur så småningom går över i en högkonjunktur. Men Winberg tror vi står inför ett brott i trenden. Sedan 2008 har detaljhandeln legat på ungefär samma nivå.
– Försäljningen ökar egentligen bara om befolkningen ökar. Tyvärr tror jag befolkningstillväxten är blygsam på det här området, enligt den statistik som finns tillgänglig, säger han.
Svårt att stoppa
Henrik Winberg tror att byggbolaget Mäenpää handlar enligt principen att få stenen i rullning.
– Bara man får stenen att rulla krävs det mycket krafter att stoppa den.
Han tycker Raseborgs stad är värd en andra bedömning. Annars är beslutsfattarna bundna av ett enda synsätt.
– Jag förstår Airix slutsatser, men tycker att vägen dit borde beskrivas.
Planförslaget för Norra hamnen är till allmänt påseende till den 17.3. Intressenter och invånare har möjlighet att lämna in synpunkter. Materialet finns bland annat på webben, raseborg.fi -> Service -> Bygga och bo -> Planläggning -> Aktiva planprojekt -> Handelshamnen, Ekenäs