Stort bygge behöver många kunder
Ska ett köpcentrum på cirka 23 000 kvadratmeter löna sig behövs många kunder, som handlar mycket. Frågan är om västligaste Västnyland har det.
RASEBORG Fyratusen besökare per dag, en årsförsäljning på 50–60 miljoner euro. De siffrorna har byggbolaget Mäenpääs konsult Peter Tanzer nämnt i samband med planerna på ett köpcentrum i Norra hamnen.
– Ingen kommer att finansiera ett projekt med en försäljning på 50 miljoner euro. För att få business tror jag man behöver 80 miljoner euro i försäljning, säger Henrik Winberg, rådgivare på Prometheus Partners. Det är ett företag som arbetar med fastighetsutveckling.
Köp för 35 euro eller 25?
Han räknar raskt ut att 350 öppetdagar om året, med 4 000 besökare dagligen, ger 1,4 miljoner besökare på ett år.
För att komma upp till 50 miljoner i försäljning måste varje besökare lämna efter sig 35,70 euro.
Som jämförelse kan man ta de 20 största köpcentren i huvudstadsregionen. År 2012 spenderade varje besökare i genomsnitt 24,70 euro, vilket innebär en försäljning på 3 680 euro per kvadratmeter. Motsvarande siffror för hela Finland är 16,52 euro per besökare och 3 150 euros försäljning per kvadratmeter.
– Om varje besökare i Norra hamnen använder 25 euro behövs det 3,2 miljoner kunder årligen, alltså 9 000 om dagen. Det skulle ge 80 miljoner i försäljning, säger Winberg.
Hyror betalar bygget
Orsaken till att ett köpcenter behöver god försäljning är att butikerna där ska betala hyror, och med dessa hyror täcker ägaren kostnaderna för bygget.
Byggbolaget Mäenpää har räknat med byggkostnader på cirka 56 miljoner euro: 40 miljoner för själva köpcentret, 13 miljoner för parkeringshuset och en miljon för tunneln mellan parkering och köpcentret.
Henrik Winberg bedömer att byggkostnaderna kan gå på 66 miljoner euro. För att få en skälig avkastning på köpcentret räknar han ut att hyran ligger över 26 euro per kvadratmeter. Det kallar han "ett tufft mål" som motsvarar nivån i Finlands stora städer.
– Siffrorna ser knepiga ut. Man underestimerar kostnader samt överestimerar marknaden och tillväxten.
Döden för gågatan
Om ett köpcentrum byggs i Norra hamnen kan 70–80 procent av specialhandeln i Ekenäs ske där.
I den handelsutredning som Raseborgs stad beställt av företaget Airix miljö konstateras försiktigt att "inga särskilt skadliga konsekvenser för de befintliga butikerna inom specialhandeln är att vänta".
Sedan kommer visserligen ett tillägg om att de nya utrymmena "kan påverka verksamhetsförutsättningarna" för de nuvarande butikerna i Ekenäs centrum.
Henrik Winberg är krassare.
– Kungsgatan kommer att ha det svårt, ... eller dö.
Han tar inte ställning till om ett köpcentrum är bra eller dåligt. Stadsplanering ska handla om stadens bästa. Då gäller det att analysera alla aspekter. Sedan slår staden fast vad detaljplanen ska innehålla. Byggandet beslutar andra aktörer om.
Gör en miniatyr
Winberg tror en miniatyrmodell av det tilltänkta köpcentret skulle vara bra. Då får folk en uppfattning om hur byggnaden passar ihop med omgivningen.
Själva formen på köpcentret, fyra våningar med matbutik högst upp kallar Winberg "knepig". I Finland är det ovanligt med framgångsrika köpcentrum som har mer än två våningar.
– Jag har aldrig sett en så krävande layout för ett litet köpcentrum. Till och med i Kampen har det varit svårt att få människor upp i de högre våningarna och där passerar ändå 100 000 personer om dagen.
Frågan om en järnväg ska gå genom byggnaden kan han inte svara på. Det är räddningsverkets och VR:s sak att ta ställning till.
– Men det skulle förvåna mig om de tillåter elektrifiering av en bana som går genom ett köpcentrum.
Källor: Utredning Handelshamnen/handeln av Airix miljö, analys av Prometheus partners, Kauppakeskukset 2013 (Köpcenter 2013) av Finlands köpcenterförening/Suomen kauppakeskusyhdistys.