Bostadsköparen är kung i Raseborg
Just nu råder egnahemsköparens marknad i Raseborg. Utbudet är stort och prisnivån har sjunkit, konstaterar Ralf Lindén som fram till årsskiftet var vd för Raseborgs fastighetscentral.
- Gruppen av OP-fastighetscentraler har hittills utgjorts av cirka 60 självständiga dotterbolag, helägda av lokala andelsbanker.
- Bolagens personal har i storlek varierat från en till närmare hundra personer, nya Åbonejdens OP-fastighetscentral blir den näst största.
- Samgång är aktuellt på flera olika håll, inte enbart i Åbo och Raseborg.
- Här ger samgången större bredd åt verksamheten, skapar möjligheter att jobba på olika marknader och avsätta resurser för olika kampanjer.
- Dessutom har man tillgång till egen fastighetsjuridisk expertis.
Nu, efter att Raseborgs fastighetscentral gått samman med den likaså andelsbank-ägda fastighetscentralen i Åbo, är Ralf Lindén affärsområdesdirektör med ansvar för fastighetsförmedlingen inom Åbonejdens OP-fastighetscentral
– Det är en ypperlig tid att köpa bostad, särskilt priserna på egnahemshus har kommit ner i Raseborg, säger han och åskådiggör med ett schematiskt exempel från Karis.
Då man för något år sedan räknade med ett pris på 150 000 till 160 000 för ett "normhus" där, är man nu nere i 120 00 euro.
I handeln med lägenheter går storlek och prisutveckling hand i hand: mindre lägenheter har sjunkit mindre i pris.
Ser man till staden som helhet, har priserna sjunkit minst i Ekenäs och mest i Pojo – relativt sett mindre i tätortsområdena och mera ute på landsbygden.
Barnfamiljer är en viktig köpargrupp. För dem är servicen viktig, och då tiderna blir sämre är det glesbygdsservicen som först råkar i skottgluggen, resonerar Ralf Lindén fram en förklaring till sistnämnda faktum.
Mot mindre hus
Riktigt så här rätlinjiga är ändå inte förändringarna i prisbilden.
– I dåliga tider blir marknaden mera selektiv. Bra objekt ger fortsatt bra pris, för objekt med byggnadstekniska brister eller ett mindre attraktivt läge sjunker priset.
Gamla stockhus, det må sedan dra från fönstren, har sina anhängare.
Men el- eller oljeuppvärmda hus från 60- och 70-talet är inte så attraktiva. Husköpare blir allt mera medvetna om vad energin kostar. Det man vill ha i dag är energisnåla hus med en modern bottenplan – inklusive grovkök och stort badrum – och de kraven uppfyller långt ifrån alla egnahemhus som bjuds ut till salu.
Trenden går också mot mindre hus, det har kunnat skönjas på senare tiders bostadsmässor.
– Mindre mellanpeng, mindre överlåtelseskatt och mindre förmedlingsarvode, räknar Lindén upp fördelar i säljar- och köparperspektiv.
Byter upp sig
Jämsides med det här har unga bostadsköpares agerande förändrats i en riktning som både Ralf Lindén och försäljningschef Sari Berndtsson uppfattar som sund: det har igen blivit vanligare att man börjar med en mindre första bostad och sedan småningom byter upp sig.
Låneräntorna är visserligen fortsatt låga – också det, som Lindén ser det, ett gott skäl för bostadsköp just nu – men bankernas krav på säkerheter har småningom skärpts.
I goda tider kan man räkna med en värdestegring, samtidigt som man amorterar bostadslån med pengar som i annat fall hade gått till hyra.
Och då tiderna, som nu, är sämre kan det rent av bli en god affär att sälja med förlust och byta upp sig till en större bostad, eftersom de ofta fallit mera i pris och mellanskillnaden som skall betalas i reda pengar därför blir mindre.
Färre köp ...
Överlag är utbudet av bostäder ovanligt stort i Raseborg just nu, Ralf Lindén uppskattar antalet objekt till mellan 500 och 550 mot normalt omkring 450.
Fastighetsaffärerna, alla kategorier, har också sett ut att bli klart färre år 2013 än vad de var år 2012.
Fjolåret började visserligen rätt bra för fastighetscentralens del, i januari och februari. Kanske delvis beroende på att överlåtelseskatten på lägenheter sedan steg i början av mars, förmodar Lindén och påpekar i sammanhanget att överlåtelseskatten för nya lägenheter steg från 1,6 procent på försäljningspriset till 2 procent på det skuldfria priset. Med andra ord kännbart mera än enbart en höjning av procentsatsen skulle ha inneburit.
Ända fram till augusti-september var försäljningstakten ungefär den samma som året innan. Men sedan blev föret trögare – medan de större mäklarfirmorna slutförde 447 fastighets- och lägenhetsaffärer i Raseborg mellan januari och november 2012, stannade antalet under samma period i fjol vid 365.
... och flera
I jämbredd med Raseborg, framstår fastighetsmarknaden i Hangö som något av upp-och-nedvända världen.
Sari Berndtsson talar om ovanligt få objekt till salu, i slutet av år 2013 summa 124 mot cirka 150 i början av året.
Motsvarigt ökade antalet affärer under årets elva första månader till 148, mot 111 under samma period året innan.
– Varför? Säg det! säger hon – men visar sig sedan sitta inne med åtminstone en delförklaring.
– Jo, det handlar om andrabostäder, instämmer hon i Ralf Lindéns teori om att det i Hangö – med en arbetslöshetsgrad på mera än 14 procent – knappast är Hangöbor som drabbats eller hotas av arbetslöshet som köper.
– Det måste vara fråga om utsocknes köpare, blir Lindéns slutsats.
Färre dyra objekt
Att fjolårets högre antal fastighetsförsäljningar skulle bero på att Hangöbor tvingats flytta bort i jakt på jobb, tror Sari Berndtsson inte.
Varken hon eller Ralf Lindén bedömer heller att prisnivån skulle ha haft någon avgörande inverkan.
Enbart sjunkande priser kan inte förklara en mera än 30-procentig ökning, anser Lindén. Han ser den snarare som ett direkt resultat av att det finns efterfrågan på bostäder i Hangö.
Men – också i Hangö har priserna gått ner.
"Normhuset" som Berndtsson för ett par år sedan skulle ha sålt för 160 000, betingar i dag ett pris på cirka 140 000 euro.
– Och objekt i prisklass över 200 000 euro säljer man ganska sällan, instämmer hon i den iakttagelse som Lindén har gjort i Karis.