Tiden och vindarna går åt höghusen
Fasader, balkonger, nya fönster och stambyten. I många höghus är omfattande renoveringar aktuella på grund av ålder. I Hangö bidrar tufft väder till att fasaderna pinas.
Det finns fortfarande många som tror att en flytt till ett höghus automatiskt betyder ett slut på underhållskostnader. Så är det inte.
Äldre höghus kräver ofta stora reparationer – och kostnaderna fördelas på aktieägarna.
Stambyten, totalsanering av fasader, fönsterbyten och balkonger kostar en hel del.
För personer som sålt sitt småhus och köpt en lägenhet i tron att de inte längre behöver investera så mycket i boendet, kan räkningarna komma som obehagliga överraskningar.
I höghus som genomgår omfattande fasadrenoveringar kan en tvårumslägenhet som kostat 100 000 euro få en räkning på 30 000 euro, vilket proportionellt sett är mycket.
Olika behov
Vilka de största renoveringsbehoven är beror dels på husens ålder och dels på hur väl det har underhållits.
Det är inte helt ovanligt att styrelserna skjuter på olika renoveringsbehov för att hålla vederlagen låga. Då drabbas lägenhetsinnehavarna i stället av desto större räkningar på en gång.
När samarbetet fungerar mellan en alert styrelse och disponent, nöjer man sig inte med att göra upp en numera lagstadgad femårsplan. Man följer den också.
Alert styrelse behövs
I sista hand är det majoriteten av aktieägarna som bestämmer vad som ska göras och vad som ska lämnas ogjort. Avgörande är om det i styrelsen finns personer som får mindre insatta aktieägare att förstå vilka satsningar som behöver göras för att lägenheternas och husets värde ska bestå.
Så resonerar disponenten Göran Selenius från Op-Filia i Hangö och Sture Holm som är ordförande i ett flertal bolagsstyrelser i något nyare höghus där han investerat i lägenheter.
– De flesta äldre höghusen börjar vara i sådant skick att det behövs renovering av fönster, balkonger och fasader. Mest har det handlat om höghus från 1960-talet, men vi har också haft några från 1970-talet – och flera kommer till, säger Selenius.
Rör förnyas och granskas
Ifråga om 1970-talshusen är rörbyten aktuella – om de inte redan är utförda.
– På 1990-talet sattes det in en hel del kopparrör, och ifråga om dem kan nya rördragningar komma emot snabbare än man räknade med. Också i nyare hus.
I många av höghusen som är från 1960-talet har bruksvattenrören förnyats.
– Värme- och avloppsrören är ännu ogjorda i de flesta fall. De börjar vara 50 år gamla och det är dags att granska dem. Vi har i några bolag granskningar på gång där utomstående firmor filmar och putsar rören. Sen får bolagens styrelser ta ställning till om de ska förnyas helt eller beläggas med nya ytor.
Selenius egen uppfattning är att det kan löna sig att byta ut bruksvattenrören helt, medan avloppsrör kan beläggas med ny yta. Dels är vattenrören inte lika tjocka som avloppsrören. Dels kräver arbetet med att förnya avloppsrör att golven rivs upp vilket kan vara oskäligt mot aktieägare som förnyat sina badrum.
Tillfällig flytt?
Om husen genomgår riktigt omfattande renoveringar kan man också räkna med kostnader för tillfälligt boende.
I synnerhet för äldre människor som lämnat sina egnahem för ett bekvämt och bekymmersfritt höghusboende, kan besvären och kostnaderna i sådana fall kännas som rena kallduschen.
Vanligare är ändå att lägenheterna är beboeliga under renoveringarna.
– Det är endast om man totalrenoverar rören som folk är tvungna att flytta ut. Om det bara handlar om bruksvattenrören kan man bo kvar. Det springer folk in och ut under en månads tid, men det går att leva där. Inte heller vid fasadrenoveringar måste man nödvändigtvis ut. Ljuden kan vara störande och fönstren tilltäppta, men det är allt, säger Selenius.
Olika intressen
I en del höghus kan aktieägarna ha olika intressen, inte minst i Hangö där höghusbostäder säljs för fritidsbruk.
I husbolaget Solbrinken som är granne med Centralskolan på Halmstadsgatan är nästan hälften av 38 lägenheter i fritidsbruk.
Sture Holm räknar med tre ägarkategorier som har delvis olika intressen: Aktieägare som själva bor i lägenheten, placerare som hyr ut sina bostäder och aktieägare som använder bostaden som fritidslägenhet.
– Det finns flera hus i Hangö där bara en fjärdedel av aktieägarna själva bor i huset. På bolagsstämmorna samlas ibland en brokig skara.
De som vanligen är mest beredda att satsa på underhåll och även investera i sådant som ger värdeökning är de fast bosatta. Fritidsborna vill vanligen hålla kostnaderna nere. De gäller även en del av placerarna som mest tänker på avkastningen på kort sikt.
Boendekostnaderna ökat
– Det är kortsynt att bara tänka på att hålla kostnaderna nere. Placerarna ser mera affärsmässigt på det hela och tänker på avkastningen, men det är lika viktigt att tänka på värdet, säger Holm.
I och med att boendekostnaderna överlag har stigit och driftsvederlagen ofta är 4 euro per kvadratmeter, är avkastningen inte så stor i dag.
Holm räknar med en hyresnivå på omkring 8 till 10 euro per kvadratmeter, men så betonar han också att han prioriterar skötsamma hyresgäster framför högre hyresintäkter.
Små steg, också trivsel
Sture Holms erfarenhet är att man med fortlöpande små reparationer håller de stora reparationsbehoven i styr. Till exempel koll på husens avrinningssystem kan innebära att man undviker läckage och fuktskador.
– I Hangö är husen utsatta för stormigt väder som kan pressa in vatten. Skötseln kräver extra mycket här, säger Holm.
Om underhållet inte sköts hopar sig behoven och plötsligt är det massor som ska göras på en gång, säger Holm
Underhållet inverkar också på boendetrivseln. Och boendetrivseln inverkar i sin tur på hur invånarna tar hand om sitt
- Boendekostnadernas andel av den tillgängliga inkomsten ökar i genomsnitt 1,9 procentenheter åren 2013-2017.
- Under de senaste åren har boendekostnaderna för dem som bor i hyreslägenhet ökat snabbare än för ägandeboende.
-
Högre kostnader
Boendekostnaderna för hushållen stiger i snitt med 3,1 procent per år fram till 2017. - Uppgifterna baserar sig på undersökningar utförda av Fastighetsförbundet och Egnahemsförbundet.