Lånetak inte vattentätt

En arbetsgrupp som statsrådet har tillsatt föreslår att ett bolånetak införs. Finansinspektionen skulle enligt eget omdöme få fatta beslut om hur stor del av bostadens pris som det ska vara möjligt att lyfta i bostadslån. Maximilånet föreslås bli 80-100 procent av bostadens pris.
Det här har väckt en hel del reaktioner – för och emot. Regeringen har ännu inte meddelat om man går vidare enligt arbetsgruppens förslag och i så fall med vilken tidtabell.
Motiveringarna att ett lånetak hindrar överskuldsättning, stöder och lockar till sparande och förhindrar en bostadsbubbla att uppstå kräver ändå en närmare granskning.

Spontant låter det kanske odelat bra med ett lånetak. Utvecklingen har gått mot att allt fler lånar hela beloppet för den bostad som ska köpas. Det finns till och med de som lånar mer än vad bostaden kostar för att samtidigt kunna köpa någon pryl, eller varför inte en bil. Det innehåller en del risker.
Över hälften av alla som köper sin första bostad lånar hela beloppet, medan inte ens var femte har eget kapital som motsvarar 20 procent av bostadens pris.

För en ung person eller ett ungt par som vill köpa sin första bostad kan det vara nog så svårt att spara ihop upp till en femtedel av bostadens pris i förväg – samtidigt som hyresbostadens hyra ska betalas. Det blir för många oöverkomligt eller såpass tidskrävande att när summan har sparats ihop har det förflutit många år och bostädernas prisnivå har rymt.
Det leder kanske till att man skaffar den obligatoriska sparandelen genom ett annat lånearrangemang, exempelvis som en dyrare konsumtionskredit, och då har den nya regeln om lånetak ingen effekt. Totalpriset för lånen kan tvärtom bli högre än om allt kunde tas som bostadslån från samma kreditgivare. Detta har skett i Sverige, där ett lånetak på 85 procent infördes för två år sedan och nu kritiseras hårt.

Åtminstone för förstagångsköpare borde ett eventuellt lånetak placeras närmare 100 procent. Det kunde kombineras med ett maximibelopp för vad en första bostad får kosta. Ifall det överskrids skulle lånetaket sänkas så att den egna finansieringsandelen blir högre.
Ifall ett lånetak införs borde bankerna också komma emot med lockade depositionsräntor för unga bostadssparare.

Lånets storlek i sig betyder mera än låneandelen av bostadens värde.  Att få ett lån på 100 000 euro för en 100 000 euros bostad kan vara mindre riskfyllt än att få ett lån på 160 000 euro för en 200 000 euros bostad. Även om man på något sätt har lyckats skaffa sig en egen 20 procentig kapitaldel så är lånesumman i det senare fallet i sig 60 procent högre. Allt ska betalas tillbaka, oberoende av hur stor andel av bostadspriset man tvingas låna. Ju större lån desto svårare att klara återbetalningen.

Det stora problemet ligger inte i att folk betalar hela sin bostad med lån, det utgör inget stort problem så länge summan står i rimlig relation till låntagarens betalningsförmåga. Det allvarliga på ett allmänt plan är att skuldsättningsnivån stigit brant under 10-15 år.
År 1998 hade det genomsnittliga finländska hushållet lån som motsvarade mindre än 60 procent av de årliga disponibla inkomsterna. I fjol hade skuldsättningen stigit till 107 procent av inkomsten.
Enligt Finansinspektionen har en tredjedel av bostadslåntagarna tre gånger större lån än den årliga disponibla inkomsten!

Räntorna på bostadslån ligger i dag på 1,5-2,3 procent. Trots att bankerna har höjt sina marginaler rejält sedan de var som lägst, för fyra-fem år sedan, är totalräntorna ändå historiskt låga tack vare den låga grundräntenivån.
Marginalerna väntas stiga ytterligare den närmaste tiden, men det ger inte låntagarna oöverstigliga problem – de stora förändringarna för låntagarna inträffar först då räntenivån börjar stiga. Den som inte har räknat med att klara en klart högre räntenivå råkar då illa ut.
Bankens egen kontroll upplevs i alla fall så sträng och vattentät i Finland att riskerna för att folk riskerar att ta sig vatten överhuvudet i bostadsaffärer är liten. Låntagarnas privatekonomi och betalningsförmåga synas noga.  Det måste finnas marginaler för överraskande händelser. Förhoppningsvis gav bankkrisen på 1990-talet bankerna en sådan läxa att de inte upprepar sina dyrbara misstag.
En hård bankkontroll är viktigare än ett bostadslånetak.